Chi ha deciso?? L'amministratore

Quando una spesa decisa dall'amministratore, rientra in quell'ambito decisionale proprio dei poteri dell'amministratore, non è necessaria la preventiva autorizzazione dell'assemblea in quanto rientra nella 'ordinaria amministrazione'. Per fare qualche esempio: il contratto con la ditta di giardinaggio, di derattizzazione, assicurazione... ma anche piccole manutenzioni come l'impermeabilizzazione di parte del terrazzo (entro certi ragionevoli limiti). 
Tali iniziative infatti rientrano nella 'normalità della gestione' e hanno lo scopo legittimo di garantire il miglior uso e godimento della cosa comune.
Dello stesso avviso é la corte di cassazione che con la sentenza 454/2017 ha confermato che :"le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali, non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere". Nel caso di specie, i giudici affermano che le spese sostenute per la impermeabilizzazione di parti comuni, rientrano tra la ordinaria manutenzione per la conservazione del bene. Tali spese, pertanto, sono vincolanti per tutti i condomini propter remo a prescindere dalla preventiva delibera assembleare. L'approvazione delle spese ovviamente viene poi sottoposta al vaglio dell'assemblea in sede di approvazione del consuntivo.
Occorre certamente prestare attenzione dal momento che la necessità di alcune opere per la conservazione della cosa comune, non ne giustifica in automatico l'esecuzione senza l'autorizzazione dell'assemblea (salvo siano gravate dall'urgenza), infatti, se le opere sono gravose dal punto di vista economico rispetto alla 'normale spesa di gestione', sará sempre e comunque indispensabile approvarle in assemblea.
Non sempre é facile individuare la linea di confine tra le spese che possono essere autonomamente intraprese dall'amministratore e che obbligano i condomini in quanto rientranti nelle sue attribuzioni e quelle spese che possono essere considerate "gravose" e che pertanto, pur essendo orientate allo stesso obbiettivo, la conservazione del bene e la garanzia del miglior godimento dello stesso, necessitano preventiva autorizzazione. Certo, la razionalità e il buon senso ci aiutano in tale senso, ma talvolta, potrebbe essere necessaria la valutazione di un giudice qualora il punto di vista dell'amministratore non coincida con quello della maggioranza dei condomini. Certo é che non si potrebbe fare affidamento ad una regola fissa e matematica poiché é necessaria una contestualizzazione è una valutazione  a tratti soggettiva. Se l'amministratore ha qualche dubbio...meglio fare un'assemblea in più...

03 marzo 2017 a cura di Benedetto Sery